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房市研究單位住展雜誌發布9月住展風向球依然亮出藍燈，受鬼月影響，第3季全數是代表衰退的藍燈；但鬼月後928檔期起進入旺季，建商祭出各種促銷手段催買氣。

代表北台灣新建案市況的住展風向球，9月總分再下探到29.7分，較8月微減0.8分，對應燈號仍為藍燈，已連續3個月亮出代表衰退的藍燈。

風向球6項統計指標中，成屋供給量、廣告量、議價率與來人組數等4項指標持平，預售供給量與成交組數則下滑。住展雜誌認為，今年鬼月較晚，傳統928檔購屋旺季較慢，買賣雙方偏保守，是房市無法脫離藍燈的主因。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年鬼月跨8、9月，9月大部份時間為鬼月，新釋出的成屋戶數與8月差不多，約300多戶，全數是中小型量體的成屋案，單一案量達新台幣10億元以上的指標案掛零。

直到9月下旬鬼月結束後，預售案才大量湧現，全月預售推案金額近350億元。

何世昌指出，9月前3週受鬼月影響，業者廣告量偏低，第4週928檔期起跑，廣告量才開始放大，全月約1.63萬批，與8月的廣告量相同。

他發現，建商或代銷業者為了搶928檔期初期銷售開紅盤，廣告促銷手段愈來愈瘋狂，各種手法都有，目的就是要拉抬買氣。

自從實價登錄上路後，建案開價不再如『膨風水雞』。由於房屋買賣價格已無所遁形，遂有業者力推不二價交易，藉由誠信、透明及讓利策略，在買賣雙方之間共創雙贏。

對多數人來說，買一間房子得花畢生積蓄，對於房價當然能殺多少是多少；況且過去交易資訊不透明，常出現『開價嚇死人，成交笑死人』的誇張落差，以致消費者對建商開價缺乏信任，議價時寧可砍到見骨被請出門，也不願意買貴被當凱子。 



好在建案開價虛張聲勢的情況，在實價登錄揭露交易價格後已收斂許多。為了博取消費者的信賴與好感，現今多數新案的開價策略，已由『開高任你殺』調整『貼近底價走』，甚至有業者認為，既然開價已趨近底價，何不直接用不二價賣，省下辛苦的議價攻防？因此市面上愈來愈多建案，選擇採取不二價模式售屋。

不二價銷售 有真有假

不過市面上號稱不二價的建案，並非全部都是不給議價的鐵漢子，部分建案只是拿不二價當作拒絕買家大刀殺價的擋箭牌而已。新北市主任消保官王治宇指出，過去就有民眾聽信案場不二價的說法，未經議價直接照開價買房，等到建案完售在實價登錄網站揭露後，才發現自己竟用了相對高價買了條件相對差的戶別，憤而向消保官申訴業者廣告不實。 



這類不肖業者玩弄虛假不二價的行為，相當程度斫殺了民眾對不二價銷售的信任，使不二價發展一度陷入瓶頸，但真正採行不二價的業者也有因應之道，其中最重要的，就是開給民眾一個不含水份的合理行情。

行情要合理 民眾才信

負責銷售林口「京硯米蘭」的城洲廣告總經理吳俊青表示，若開價超出區域行情甚多，就算接待人員費盡三寸不爛之舌強調不二價，消費者也打死不信，唯有開出等同區域行情、甚至便宜一些的合理價格，民眾才會對不二價訴求有感。

以座落林口三井暢貨中心附近的「京硯米蘭」為例，該案以平均三十二‧五萬／坪的不二價銷售，由於開價幾乎比周邊四字頭個案的成交價還低，使不二價模式受消費者認同。 



除以實在價格取信消費者外，代銷板橋「超級城市」系列案的海沃創意行銷副總林家睿指出，以同一標準對待所有消費者，亦是說服客戶接受不二價的關鍵之一。 



林家睿透露，許多消費者為測試案場不二價真假，常請多組親友喬裝買家前來探價，在獲知案場對所有買家開出的價格都一樣、且通通不給議價後，終於對建案產生信任，甚至還因不二價不怕買貴，介紹更多親朋好友前來購屋，使其代銷的「超級城市」系列案買氣居高不下。

房價全透明 省時省力

一旦銷售方針獲消費者信賴，不二價『房價透明、不怕買貴』的特色，便成為業者賣房子的一大利器。吳俊青說明，消費者買房子，最怕就是明明條件一樣，自己卻因不擅議價而買得比人家貴，不過這在不二價的建案不會發生。 



因不二價建案價格透明，條件相仿的戶別，基本上沒啥價差，消費者可回歸自身喜好選戶購屋，不必為了價格瞎操心；再者，由於不二價建案每戶售價差異不大，買家不需擔心整體社區行情遭特殊低價戶拖累，房子保值性反而略勝一般建案，更加深消費者對不二價建案的青睞。 



雖然在堅守不二價的過程中，難免流失一些成交機會，但林家睿認為，在消費者明白建案的銷售策略後，來客準確度反倒提升不少，而且省去議價攻防後，業者可花更多心思在社區經營上，消費者則可更用心思考如何打造理想居家，不論買方還是賣方，都是交易中的大贏家。

捍衛價格 業者願犧牲

然而對部分消費者來說，有時想殺價不全然是價格因素，更多時候其實是情緒作祟，以致非得從業者那邊討到一些便宜才罷休！面對這種很在意『實惠感』的客戶，業者當然也有化危機為轉機的準備。 



吳俊青透露，在價格無法妥協的情況下，為了使顧客感受滿滿誠意，業者多半會採取贈送家電、附簡易裝潢等優惠措施，且釋放優惠的態度有時比可議價建案還阿莎力。當然在好禮相送的同時，業者也會輔以區域實價登錄行情為價格掛保證，以期博得消費者理解。 



有別送禮送到心坎裡的做法，泰舍實業董座楊岳修表示，比起給予個別客戶優惠，他更在意能否使群體一同受惠。楊岳修指出，他常與建案週邊的學校合作，提供數十萬乃至上百萬獎學金推行品德教育，此舉不僅奠定企業品牌形象，也能使消費者體會企業回饋在地的用心。當客戶認同企業的公益理念後，對價格也就不再錙銖必較。

低價成屋案 效果更佳

目前線上採行不二價的建案並不多，價格也有高有低，但林家睿認為，低價成屋案採用不二價銷售，效果比高價案及預售案來得突出。原因在於總價千萬左右的低價案，就算讓消費者費盡心力大砍百分之十，仍省不到一個車位，在省錢程度有限的情況下，與其殺價殺半天，消費者更願意接受業者提供的好禮優惠。

此外，預售屋需等到結案後，才會在實價登錄網站上揭露成交價，以當前的市況來看，資訊隱匿期可能長達一、兩年，使消費者難以驗證不二價虛實；相較之下，成屋的資訊落差僅約三個月，且消費者不用擔心交屋後建商主動大降價的風險，使低價成屋案在不二價銷售上更具優勢。

透明交易 未來新趨勢

據業者觀察，實價登錄上路之初，幾乎沒有客戶會相信建案不可議價，但如今已有兩到三成的民眾對不二價坦然接受，說明價格透明度高的不二價模式，將是未來房市買賣的新趨勢。 



加以現階段市場主力之一的首購客觀念新穎，偏好直截了當的消費型態，對於過去開高價再來慢慢談的議價模式已感不耐，因此在客源及環境的改變之下，市面上以近乎不二價銷售的建案比例，料將隨著時間逐漸上升。

信義區超級豪宅「陶朱隱園」預計2018年Q1完工，旋轉建築、垂直森林為最大特色，外界對售價有諸多揣測，先前曾傳出每戶要價新台幣10億元，現在更傳出人民幣4至5億元起跳的天價。中華工程董事長特助沈輝庭表示，基於客戶隱私，售價不便透露，但已吸引多組國際買家詢問。

▲中華工程表示，「陶朱隱園」將掀起垂直森林建築的新風潮，成為亞洲最受矚目的新地標。(業者提供)

今年8月「陶朱隱園」應上海信義房屋代理事業處之邀，進行垂直森林建築交流會，上海信義房屋代理事業處總經理陳榮智表示，國際媒體大幅報導「陶朱隱園」，獲得高度評價，因此邀請該案團隊至上海與當地媒體交流，分享垂直森林的創新結構設計、安全規劃、節能環保及高樓層的選樹、種植及維養。

對於「陶朱隱園」售價，日本東京電視台2017年2月報導曾預估每戶為日幣74億元，今年8月上海澎湃、騰訊、上海熱線、東方財經及新華網等媒體報導，更預估每戶至少為人民幣4至5億元。哈佛大學建築設計博士、亞洲大學教授劉育東分析，「陶朱隱園」運用高強度鋼材及隔震系統，加上開發商針對未來氣候變遷可能產生的強風、暴雨、暖化等做出建築結構的因應，預估建築壽命最少達300年以上。陳榮智則認為，以房產售價平攤持有年限，相對便宜又增值無限。

垂直森林建築「陶朱隱園」完工後，將成為亞洲最受矚目的地標豪宅。在創新結構設計方面，每層向上旋轉攀升4.5度，創造戶戶都有跳島式大露台，不但讓樹木往上生長，還設置舉世無雙的安全逃生動線。陳榮智說，「陶朱隱園」高規格的元首級安全規劃，是要入主的工商界成功人士，無後顧之憂的在安全堡壘中運籌帷幄，針對海外市場的資金安全佈局，該案因擁有土地永久所有權並有法律完善保障，是資金配置風險下的最佳選擇。

六都地政局2017年10月1日公布9月六都建物買賣移轉棟數，由於受民俗月與淡季影響，先前遞延買盤多已發酵於8月移轉量，本月移轉量稍衰退，購屋民眾多觀望，除新北市將近4800棟，受惠熱區交屋潮，逆勢成長逾1成，其他五都月減4~17％，台北市、桃園、台中量縮1成內，尤其南部地區衰退明顯，台南、高雄因民俗月前就有一波趕交屋潮結束，本月量縮逾1成，不過，9月中後民眾看屋潮陸續出籠，並銜接Q4購屋旺季，應有望帶動第4季買氣回升，整體而言，相比2016年同期房市較不佳時期，年成長多有1~2成，六都平均量增約15％。



六都9月建物買賣移轉棟數出爐，相較8月，以新北市9月交易4788棟表現最亮眼，較上月4278棟，月增將近12％，更是2017年以來，新北單月移轉量次高，僅次於6月高峰5600棟，不過，其他五都皆全數衰退，台北市9月跌破2千棟，共交易1948棟，較上月2129棟，月縮8.5％，桃園市9月跌破3千棟，共交易2926棟，相較上月3054棟，衰退4.2％，台中市本月交易3280棟，相較上月3421棟，也微幅衰退4.1％，南部地區則量縮皆超過1成，台南市9月移轉1573棟，相較8月1884棟，月縮16.5％，為六都衰退最多，甚至高雄市也跌破3千棟大關，本月僅2658棟，月衰退達11.7％。



東森房屋研究中心副理于靜芳表示，2017年8月下旬至9月中碰傳統民俗月，買盤遞延多數早已發酵在8月移轉量，整體9月移轉量受到民俗月、淡季影響，民眾期間觀望價跌，雖期間看屋民眾仍不少，也有民眾選擇相對便宜的民俗月進場， 不過，整體而言，除新北之外，五都9月移轉皆呈現衰退趨勢，尤其中南部影響最明顯，主要先前已有一波民俗月前的趕交屋潮，加上建設議題多退熱，台南、高雄皆月衰退超過1成，但六都9月中看屋民眾再度出籠，估計10月移轉量應有望回升，順利銜接Q4購屋旺季。



于靜芳指出，觀察各都，北市熱區集中於中山區254棟、內湖區243棟，桃園移轉量則連2個月下滑，熱區中壢區從月平均逾800棟，近2個月僅維持約600棟左右，台中仍以北屯460棟、西屯區424棟稱霸熱區，至於台南、高雄因交屋潮暫告一段落、民俗月影響，台南僅有永康區突破200棟，而高雄熱區鳳山也從月平均500~600棟，掉到416棟，導致移轉量縮。



新北市逆勢飆升將近4800棟，東森建設總經理賴建程表示，新北市因量體大、房價相對北市便宜，近台北市各行政區接收了不少北市外移自住客，加上新案交屋潮持續不斷，推升移轉量逆勢成長，本月前3名熱區新莊區741棟、板橋區723棟、汐止381棟，新莊因有受惠「超級城市SUPER2」大量交屋超過300戶，板橋有「浮洲合宜住宅」交屋逾200戶，汐止則有「幸福城市」陸續交屋，尤其新莊舊社區中古屋多有自住客趁民俗月搶便宜，9月中後看屋民眾強勢出籠，估計10月移轉量將有望再創高峰，預測接下來Q4旺季買氣將回升2~3成。

若相較2016年9月，六都皆是正成長，北市9月交易1948棟，與2016年同期1895棟，僅微成長2.8％，其他五都皆有1~2成的成長，新北、桃園年增15％，市4788棟，比2016年同期4148棟，年成長15.4％，桃園市2926棟，相較2016年同期2531棟，年增15.6％，中南部表現突出，台中市9月共3280棟，相比2016年同期僅2694棟，年成長21.8％，台南市1573棟，更是比2016年同期1273棟，年成長達23.6％最多，桃園市9月移轉2926棟，相較2016年同期2531棟，年增15.6％，至於高雄2658棟，也比2016年同期2399棟，成長逾1成。



于靜芳指出，與2016年同期比較，六都9月平均年增約15％，觀察1~9月累積移轉量超過15萬棟，相比2016年1~9月共約13萬棟，六都年成長15.4％，除桃園略縮5％，各都皆正成長，以新北市累積3.88萬棟，年增3成最多，六都2017年累計15萬棟，已超越2015年1~9月14.8萬棟，近年不少買方會選擇在鬼月議價空間較大時進場撿便宜，之後再擇吉日入厝，買氣、看屋量不弱，促使淡季順利下莊，並有望帶動Q4購屋旺季交易彈升。

根據實價登錄8月資料顯示，台北市天母地區天母一莊一樓交易創下每坪單價新台幣110.3萬元的同社區最低價。房仲指出，豪宅交易價下修，高資產族逢低買入，促使近期豪宅交易熱。

天母地區豪宅交易熱，繼今年7月「天鑄」成交5筆，實價登錄再揭8月天母一莊一樓交易，面積136.72坪，總價1億2550萬元，扣除一個車位以250萬元拆算，單價約110.3萬元，是實價登錄以來天母一莊的最低交易。

觀察歷史成交資料，天母一莊單價從2012年最高單價135萬元逐年下滑，最新交易單價約下跌18.3%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，相較過去豪宅的高價，今年的豪宅交易價格至少比前兩年下修約2成，加上大陸肥咖政策，台商資金重整，高資產族逢低置產意願高，使近期豪宅交易頻傳。

張旭嵐分析，天母一莊位於中山北路七段141巷的百坪豪宅，屋齡約7年，屬天母商圈精華圈，但鬧中取靜頗具身價，不過面臨市場轉向，豪宅買家下殺不少，讓天母一莊近年交易價格也如溜滑梯，逐年下修。

桃園市政府2017年10月2日土地標售，經國重劃區15個標號及中路地區10個標號，共25個標號，結果吸引22封標單搶標，中路特區順利脫標6件，脫標率高達60％，經國特區則因底價尚高，因此僅1件脫標，整體溢價率6.5％，其中，土地是第24標，中路三192地號，面積934.2坪，具有絕佳位置的優越性，吸引7人競標，最後以總價 5億8575 萬6889元，每坪單價約62.7萬元標出，顯見相當受各界矚目。而中路二136地號標脫單價最高，達每坪204.9萬元。



台灣房屋中路特區直營店店長辛淑惠表示，根據最新實價登錄統計，2017年中路地區住宅區土地價格每坪約42.2~76萬元，因此市場普遍對24與25兩標號有較高的興趣，因為地形漂亮，底價亦在行情內，加上這一區多半成型，住宅大樓如雨後春筍林立，因此相對發展較受矚目。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，許多人視此次標售結果，為桃園市房地產市場景氣與買氣的指標！中路地區緊鄰桃園中正藝文特區，規劃完善，特區規劃有綠廊道與綠園道，對於都市住宅稠密的區域來說，公園綠地是能吸引購屋者青睞，加上兩區周邊的交通便利程度相當高，低價吸引建商看中此區，極具發展潛力。



這次標售土地經國重劃區有5個標為商業區土地，最小面積199.2坪，最大1006.4坪，標售底價每坪介於85.3~97.2萬元；10個標為住宅區土地，最小面積坪37.9，最大坪，110.5標售底價每坪介於49.6~51.2萬元，最小面積82.3坪，最大1155.3坪；中路地區10個標號，面積最小是92.2坪，最大1155.3坪，標售底價每坪介於53.6萬~56.2萬元，屬於2017年第二次桃園市政府大規模標售，期將帶動桃園市周邊建設發展。

CBRE世邦魏理仕2017年10月2日發佈2017年第三季不動產市場概況，第三季不動產交易量含商用/土地達新台幣485億元，交易量較2016年同期小幅成長2％，顯示整體投資氣氛逐漸改善；其中，本土建商積極獵地，季內斥資新台幣232億元購地佔土地總交易量的79％，創兩年來單季新高。世邦魏理仕預期，未來數月買氣大致持平，商用不動產價格可望小幅調降，商用不動產全年交易有機會突破500億大關。

投資人佈局靈活 價格拉距短期難解

世邦魏理仕統計數據顯示，2017年第三季不動產交易含土地、商用不動產總金額達新台幣485億元土地交易：新台幣293億元，商用不動產交易：新台幣192億元，季內觀察到數筆指標性案件成交的好消息，如市議會舊址地上權案以新台幣28.89億元標出，以及台灣美光記憶體斥資新台幣5億元購入中部科學園區廠房，成為2017年以來外資的第一筆交易。此外，本季見到台銀人壽及富邦人壽各斥資新台幣4.4億及13億元，購買位於台北的商用不動產，顯示具穩定收入之商用不動產仍受投資人追捧商用不動產交易金額年增17％。



進一步分析投資人動態，季內建商積極購地，在北中南多筆招標案中勇於出手搶下大面積土地，同時也見到部分建商投入商用不動產的開發與經營，促使本季建商投資金額超過總交易量含土地的一半56％。其他投資人如自用型買方及保險業，投資或自用的需求未減，惟目前買賣雙方價格認知仍有差距，評估期明顯拉長。

世邦魏理仕認為，建商連續多季投資金額超過百億，為整體不動產投資市場注入正能量，而投資人多元投資的策略也是耐人尋味的題材。世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示：「自用型買方轉租為買的心態逐漸升高，使得本季商用不動產交易類型更趨多元，除了辦公室、工業地產等傳統以來受到青睞的物件，季內也有複合型商業大樓等案件成交。然而，短期內買賣雙方價格認知將持續拉距，交易的時程可能延長至半年以上，商用不動產價格還有再調降的機會。」

商辦空置率低 租賃需求將持穩

世邦魏理仕觀察第三季企業租賃動態，租賃需求持續受到企業本身事業版圖增長organic growth支撐，主要需求企業租戶包括跨國科技業及本土金融業者，加上季內商辦無新供給釋出，使台北市商辦平均空置率維持在7.5％的相對低點，平均租金價格成長微幅成長0.2％平均租金：A辦每坪2,639/新台幣；B辦每坪1,757/新台幣。



世邦魏理仕認為，未來企業增聘意願維持穩定，增租需求可望維持穩定，而第四季將有兩棟新辦公大樓釋出，可望進一步帶動企業租賃活動，A辦租金也可望受到新大樓釋出激勵，維持溫和上升走勢。