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繼山城、屯區及市中心等地，台中市府將於梧棲區三民段興建海線首處社會住宅，日前已完成設計發包，選出設計與監造團隊。住宅發展工程處表示，預計今年底動工、2021年完工，可提供300戶住宅單元，並透過市府所提出「社會住宅共好計劃」，把社會福利設施注入海線地區。

▲台中市海線首處社會住宅落腳於文化路一段、建國北街路口，建國北街259巷與31巷路口。（記者張軒哲攝）

住宅處表示，梧棲三民段社會住宅基地分別位於文化路一段、建國北街路口，建國北街259巷與31巷路口，占地近3千坪，預計可興建約600戶，由於地處海線雙港副都心，鄰近梧棲運動公園、梧棲國中小、梧棲老街、區公所及圖書館等設施，且台中港三井OUTLET PARK日前已動土，預定明年底試營運，屆時結合「海空雙港」政策、「海線雙星」高美濕地與梧棲漁港的觀光亮點及大台中山手線及捷運等交通路網，將帶動海線發展。

▲梧棲社宅建築外觀模擬圖。(台中市府提供)

因應當地就業及店住需求提升，市府第一階段先在文化路一段基地興建300戶社會住宅，規劃1、2、3房格局，上月底完成設計發包，由蘇懋彬建築師事務所得標，團隊將以「傍庭空間(bonding space)」為設計理念，營造社區歸屬感及凝聚力，該案預定2021年完工入住。住宅處指出，由於該處原為營建署國宅預定地，配合社會住宅政策，改由市府做為社宅興辦基地，目前正進行設計作業並辦理國有不動產租用，加速推動後續興建工程進度，提供海線居民合理宜居的環境。

台糖今天表示，10月起將開放近400公頃建地出租，提供土地承租及設定地上權方式，提供5年租金減免優惠，最高可達47%。

台糖公司發布新聞稿指出，董事會9月28日通過「土地活化促進方案」，依照建地閒置期間、面積及契約內容等條件，將提供租金優惠，最高優惠達47%，最多優惠期間為5年。

台糖表示，目前可提供出租的土地大約399公頃，多數分布於中南部，都市計畫外為鄉間建地，都市計畫內則分布於住宅區、商業區、住商區等。

根據台糖提供資訊，租用建地可以承租土地或是地上權兩種方式。承租土地部分為5年、10年及面積1公頃以上、以下等4種方案。最高第1年免計租金；第2至3年僅收取浮動租金，與政府公告地價稅額相同；第4至5年浮動租金加固定租金則減半收取。台糖估算，前5年租金最高優惠達47%。

如果以土地設定地上權方式，租期分為10年、20年，面積1公頃以上、以下等4種方案，最高前3年僅收取浮動租金，前4年免收權利金，第5年權利金減半收取。優惠最高45%。

為加速活化低度利用或閒置達5年以上的建地，台糖公司自10月起實施「土地活化促進方案」，預計試行2年，可供外界申請承租或設定地上權的土地資訊皆已揭露於台糖公司網站。

台北市長柯文哲今天說，都更一定要進行，公共住宅在他第一任期內，將有3453戶公宅完工、正在施工為8794戶，共有1萬2247戶。

柯文哲今天上午赴台北市議會，就「台北市促參及招商執行情形與地上權各案探討」「都更政策與公宅執行進度」進行專案報告，會後接受議員質詢。

「都更政策與公宅執行進度」部分，柯文哲強調，蘭州、斯文里都更將是台北市政府都更政策最重要的工作，已有96%住戶完成權利變換，若蘭州、斯文里順利於明年3月開工，順利的話將把同樣模式套用至水源二三期整宅都更與南機場一二三期整宅都更。

柯文哲表示，自都發局推動都更168專案以來，審議通過86案、持續列管46案，平均作業時間為136天，所有問題將逐案登錄、追蹤，確保都更問題解決速度不會過於緩慢。168專案即都更案有100%同意戶者，建商可於6個月內拿到建照，需要進行權利變換的話，就增為8個月。

公共住宅部分，目前共有29處基地興辦中。柯文哲說，在他第一任期內，將有3453戶公宅完工、正在施工為8794戶，共有1萬2247戶。

由於柯文哲選前喊出「4年公宅2萬戶」口號，如今目標明顯未達成，柯文哲解釋，是因居民抗議容積，當容積調降時、戶數也要調降，加上空間要作為社福用，包括托嬰、托老、鄰里活動中心等，導致公宅數減少。

他也表示，由於台北市1年以上未居住的房子有3萬6000戶，明年元旦起，將推行包租代管，試著「銷」出這些房子，以及推行公宅租金補貼。

這樣的廣告，究竟是要得罪多少人？近來在新北市新莊區一帶出現了一則建案廣告，上頭斗大的標語寫著「可以住新板，何必住新莊」，讓許多當地人路過看了覺得「好刺眼」！並痛批建商難道是歧視，看不起新莊嗎？為何好像讓地區有了高低之分？

根據《三立新聞》報導，這句「可以住新板，何必住新莊」的標語確實惹毛了當地人；有些新莊人直接嗆道「這根本是歧視！」並表示新板特區的房價又貴、交通又塞，其實並沒有比新莊好。

報導指出，對此建商趕忙回應表示，因為新板是新北市政府的所在地區，才會想要這樣宣傳；並強調「沒有別的用意，只是希望客戶能提升居住品質」。

對此，許多PTT上的鄉民紛紛搞笑回應道，「能住台北，何必住新北」、「我覺得生活機能差不多，都是北部中的南部」、「說出來不好聽的實話而已…」

民國(下同)60、70年代的建築類型以公寓為主，四至五樓、無電梯、公設比低，隨著時間的流逝，今日已經不復見公寓類型的產品。我們家社區出了大門，往右邊走個50公尺，就是一條一條的公寓巷子，整排的公寓，每一戶都裝了鐵窗，有些為了爭取空間，鐵窗還凸出甚多。

鐵窗只是第一印象，定眼一看，電線、第四台線更是沿著牆壁攀爬，有些訊號交錯點充滿密密麻麻的線路，看起來實在有點雜亂；公寓的外牆上到處可見東缺一塊、西少一片的小磁磚牆面，有些沒有貼上磁磚的灰色牆面，掉漆更是如家常便飯般地正常，更常常突兀地穿插著裸露的紅色磚塊、廣告噴漆，有些還像是濕了一大片的尿布，相較於旅遊景點中所看到的一片白的優美民宿，這些公寓再過幾年，若還是不好好整頓，可能就有貧民窟的感覺。

最糟糕的感覺應該是在一樓與看不到的頂樓，頂樓許多都是加蓋的醜醜鐵皮屋，一樓則是滿滿的機車，許多住戶為了搶佔汽車與機車的停車位，利用花盆、鐵鍊五花八門的工具，釘牢在地上，藉此劃出自己的地盤。面對種種亂象，欠缺公權力的介入，「先佔先贏」成為公寓生存的法則。

我在小的時候就是住在公寓四樓，入了社會為了省錢，又租五樓公寓加蓋的頂樓，除了前述習以為常的雜亂之外，還有一項很費體力的工作，就是倒垃圾。公寓倒垃圾可不是跟大樓一樣，隨時都可以將垃圾丟到指定地點，公寓住戶要倒垃圾，只能等待特定時間到來的垃圾車。每次聽到垃圾車的聲音，就必須在三分鐘內繞著樓梯，一圈又一圈地飛奔到一樓，與不認識的左右鄰居排排等待，然後再爬啊爬的上了算是六樓的五樓頂。

不過，公寓最糟糕的都不是這些，而是小偷多。

小偷知道大家上班的時間，只要能進入某一棟公寓，就能夠從頂樓相連的特性，在各棟中流竄，被偷了兩次的我，某日決定請假埋伏在樓梯間的大門後方，等著白目的小偷出現。果然，大約十點多小偷出現了，公寓與公寓頂樓加蓋的房子之間，通常都有一個及胸的小矮牆，小偷才剛剛跳下小牆，我就拿著雙節棍從門後跳了出來，正準備發揮苦練二十年的武術，以李連杰的身手，讓小偷知道五千年歷代宗師傳承下來的武術奧秘。

才剛翻身跳下小矮牆的小偷，頭一轉就看到右手拿著雙節棍的我，甩啊甩的，左側嘴角勾起淺淺的奸笑，一臉就是等著讓小偷嚐嚐苦學武術二十年、棍如雨下的感覺。小偷還是聰明的，還沒完全轉身，又立即扭腰背對著我，屈膝一躍，雙手拍牆一翻，咻地就往前直竄。

身為苦學武術二十年的武術王子，自然不干示弱，這個小牆怎麼難得倒我！？，大喊一聲「麥走」，三步併做兩步，正準備翻身而過，兩手才剛拍上牆壁上緣，側眼一看，挖~~旁邊沒有屏障，直接看到地面，雖然還不至於一翻就掉下去，但心中毛毛的，也減緩了自己翻牆的速度，只見小偷快速地翻過一個又一個的小矮牆，根本是賣命的表現，心中有點感慨，任何一行都有其專業與風險。

聊了這麼多，公寓有著老舊、違建多、倒垃圾不便、沒有電梯、搶佔停車位、小偷多等缺點，只是因為公設比低，房價又相對便宜，對於甫出社會的年輕人而言，算是不錯的選擇，畢竟如果買得起大面積的新房子，誰還會想要買公寓呢？

現在，低價購買新屋的機會逐漸來臨，因為有報導指出，從新屋開價與內政部不動產交易網交叉比對，發現板橋區、北屯區等重點都會區的新屋價格，已經低於舊屋價格，在交易量低迷的情況下，殺價取量將成為建商不得不採取的策略。

房價下跌逐漸成為主流意見

還記得去(105)年寫了一篇文章，探討首次購屋人口對於房價影響，並且推估十年後，房價少三分之一甚至於更低。只是商周財富網一開始轉載的時候，下了一個嚇死人的標題，原本只是說少三分之一，等到轉貼文出來的時候，標題居然變成剩三分之一。

當時房地產價格才剛做頭，有點下跌的現象，但是否真正往下走，仍然有點猶豫不決，市場多空分歧。基於對於數據分析的確信，勇敢地提出自己的主張，並且明確說出文章論述的依據；不過口水、青菜、水果還是快要遮蔽住了天空，從反對者的手中拋出來，一個個結實地砸落在我的臉上。

只是隨著不可逆的人口結構，現在購屋主力(27至41歲)是65-79年次，出生人數最低也有31萬(75年次出生，生肖老虎)，最高則為65年將近43萬的出生人數，總計561萬人。

20年之後，購屋主力(27至41歲)是85-99年次，出生人數最低僅有16.7萬(99年次出生，生肖老虎)，最高則為86年將近32.6萬的出生人數，總計363萬人。換言之，未來20年購屋主力的出生人數，與65-79年次總計561萬人相比較，僅佔了65%，光是這一點，就很難期待台灣未來的房地產走勢會轉好。

買在高檔房價的年輕人

100年至105是房價相對高檔的時候，如前所述，隨著人口結構快速崩跌，未來房價長期不看好，所以在這段時期購屋的朋友，將會面臨所持有的不動產價格下滑的慘況。舉個例子來說，一位32歲的新婚夫妻，生了小孩後，103年在家人協助自備款的幫助下，在新莊某重劃區買了一間30坪的房子，每坪買在65萬元，總共花了1,950萬元，貸款八成1,560萬元。

頭期款繳完後，無餘力可以繳交高額房貸，前5年只繳利息，也大約要繳交近3萬元，對於兩人每月10萬收入，扣除汽車貸款、小孩子奶粉錢，以及其他基本生活開銷，實在是無力繳付更多餘的貸款。原本預料只要慢慢調薪，日子應該會愈來愈寬裕，結果與預期落差甚大，夫妻倆所在公司營收都很平淡，沒有裁員就不錯了，哪敢奢望調薪。更慘的一件事情，才沒幾年，同樣的房子一坪就快要跌破50萬元，未繳交的貸款可以說是超過了房價。

新北市106年度捷運青年住宅的租金補貼，將於10月23日至11月30日受理申請；今年首次開放線上的申請，並計畫補貼500名、每月最高2400元，歡迎在新北市設籍或就學或就業的青年朋友們，踴躍申請。

新北市政府城鄉局表示，為提供青年朋友們更多元的申請管道，今年租金補貼的申請方式，採紙本及線上申請二種方式併行；申請條件的方面，考量有許多青年在高中畢業後即進入社會的職場工作，或離鄉求學，多會選擇在新北市租屋居住，因此將申請租金補貼的年齡，放寬為年滿18歲至未滿40歲。

城鄉局說，因應人口高齡化趨勢，新北市參考德國、荷蘭及日本辦理青銀共居的經驗，已在三峽的社會住宅舉辦過三梯次的青銀共居體驗營，讓陌生的年長者與青年試著共居；青銀共居的確可讓很多的長者，在年輕人的身上看到很多新的朝氣活力，同時很多年輕人在長者的經驗傳承跟照顧下，也能夠非常快樂的生活。

此外，為鼓勵青年朋友與非屬直系親屬的銀髮房東共居，若以青銀共居模式提出申請者可不受捷運行政區的限制，並獲優先補助的機會；出租房間的銀髮房東最高有1萬元修繕補助，銀髮房東的條件為年滿60歲上，且設籍於本市境內的自有住宅，並將空房出租予非屬直系親屬的單身或新婚青年且共同居住者。

城鄉局指出，捷運青年住宅租金補貼的額度為每月最高2400元、最長補貼一年，歡迎在新北市設籍或就學、就業的青年朋友們踴躍申請；詳細情形可至新北市政府城鄉發展局的網站查詢，或撥打諮詢專線洽詢。

高雄環狀輕軌第一階段14個車站已於9月26日全面完工通車，並連接原有捷運紅橘線形成高雄第一個捷運網絡，將帶來全新的運輸效能與市區發展契機，高市府捷運局趁勢推出橘線O4站2號出入口市有土地設定地上權案公開招標，訂於10月26日開標，歡迎踴躍投標。

捷運局長吳義隆表示，本案基地位於中正四路與自強二路辦公商圈，基地包含捷運O4站出入口，面積3497平方公尺，係高雄捷運通車以來結合捷運出入口公開招標設定地上權開發首例；隨著高雄地區捷運路網逐步成形，未來岡山路竹延伸線、環狀輕軌二階及捷運黃線陸續通車營運之後，以捷運站周邊為生活核心的發展型態，將為高雄帶來新的城市翻轉契機，開發榮景可期，值得預先投資佈局。

他指出，本基地為第五種商業區，形狀方整，建蔽率70％、容積率840％，得作為辦公室、零售商業、餐飲、娛樂及旅館等使用，設定地上權存續期間長達70年，權利金底價約4.12億元，地租則按當期土地申報地價3％計收；為減少投資風險增加投資誘因，並規定年息1％部分按土地當期申報地價年息1﹪計收，年息逾1％至3％部分按消費者物價指數上漲幅度調整之。

他進一步指出，高雄捷運O4市議會站出入口設定地上權公告招標案，日昨舉辦舉辦招商說明會，共吸引建設公司與投資公司等約20人參加，詳細投標資訊與內容請上捷運局網站查詢。

在不動產買賣糾紛統計上，買賣雙方違約爭議一直名列前茅，究竟買賣房屋反悔該怎麼辦，除了違約金之外，還要付仲介費嗎？專家表示，買賣雙方違約必須負擔違約責任，當然也需支付仲介費用，雖然法院曾出現無須支付仲介服務費之判決，仍然建議消費者與仲介接觸時，務必謹慎閱讀契約條款，避免未來出現類似糾紛而費時處理。

▲買賣房屋反悔必須負擔違約責任，也需支付仲介費用，務必謹慎閱讀契約條款。

很多購屋族在透過仲介或建商買賣中古屋、預售屋時，常常沒有考慮清楚而衝動購屋，以致於在成交以後隨即反悔而不願繼續履約。以中古屋買賣來說，買方會支付斡旋金或議價金給仲介，由仲介向賣方提出議價的斡旋，當賣方同意出售以後，買賣即為成交，此時任一方違約，就必須負擔違約責任。LINE@「白法務的不動產法務園地」版主白宗益舉例，如買方違約不買，則已經支付的斡旋金由賣方沒收；賣方違約不賣，則必須加倍返還斡旋金給買方。

▲買賣屋透過仲介成交仍然必須支付服務報酬，與違約金是兩件事。

違約要賠違約金　也需付服務費

當然，買方在購屋時也可以選擇不支付斡旋金，而是以要約書向賣方提出承購的議價，白宗益提醒，此時千萬不要勿以為違約即無須負擔違約責任，目前幾乎所有的要約書都有載明，違約的一方要負擔成交總價3%的違約金。只是，主張的一方可能要另外以訴訟或調解的方式來求償，而無法直接主張沒收。

很多消費者在成交之後違約，常誤以為只要賠償斡旋金即可，不用負擔任何其他責任；但是，透過仲介成交，仍然必須支付服務報酬，這與違約金完全是兩件事。消費者經由仲介居間而成交，仲介即有主張服務費的權利。因此，白宗益建議消費者，在進行解約時，最好一併確定仲介是否收取服務報酬，倘若仲介要求的數額無法接受，則可以透過各縣市消費者服務中心尋求協助。

謹慎閱讀合約並刪修　避免未來糾紛

不過，雖然房仲業者與屋主簽立銷售委託書時，內容常有賣方如拒絕房仲介紹符合條件的買方，仍應支付服務費此類規定，但台灣高等法院日前曾判決認為此為「霸王條款」無效，賣方不必支付服務費給仲介，罕見判決引起業界一片嘩然，被認為有失房地產交易之公平性。住商機構法務協理吳光華認為，買賣房屋簽約後反悔，賠償違約金的問題沒有疑義，只要按照合約走，一般都沒有太大問題，但若屋主已收訂金，卻在簽約後反悔，依約訂金要加倍返還。

然而仲介服務費部分，吳光華指出，由於日前高等法院認為，委託銷售契約的法律性質為「居間契約」，房仲是居間人，因買賣契約成立而請求報酬，但若在委售契約規定「委託銷售期間內，委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者，仍應支付服務費給房仲」，就可能必須要另作解釋。探求前述委託銷售契約之約定，不難發現該所謂「服務費」實為違約金之性質，基於契約自由原則，如能再為明確記載，應可避免類似不合理判決出現；有屋一族委託售屋時也應謹慎閱讀每一條規定並要求刪修，避免未來出現糾紛。