永康中古屋,台南永康中古屋,台南中古屋

北屯兒童公園原有的生態池因過去設計問題，北、中、南側三水之間無法連通，造成中、南側水池水量不足，水質不佳。為改善生態池水質，台中市政府建設局參酌各界意見，提出2大改善方案，將北側水池保留，進行清淤改善；中、南側水池也將進行全區改善，並規劃12感官遊戲區、香氛植物區、雨水花園區等亮點區域，打造無環境賀爾蒙的景觀生態公園，讓孩子遊戲時有更不一樣的體驗探索。



北屯兒童公園池塘，因為地下水水質管制區，水質有汙染疑慮，加上以混凝土區隔水池，不同區塊間以溢流方式替換水質，導致部分水質狀況不佳。



為此，建設局規劃將北側水池全區保留，進行清淤、植栽整理及施作水循環等維護管理設備；中側水池人工島及現有植栽保留，南側水池也進行全區改善，將淤泥嚴重及視覺景觀較差部分回填，新增12感官兒童遊戲場，包括沙坑遊戲區及地景遊戲區、雨水花園及香氛散步道等。

為讓地方了解市府整體改善規劃，建設局已於2017年8月15日召開第一次地方說明會，包括市議員曾朝榮、陳成添、賴順仁、蔡雅玲、沈佑蓮、謝明源等服務處代表，以及區公所、里長、北屯居民、工程顧問公司、台灣親子共學教育促進會、全勝園藝、舞動健康等民間團體共31個人出席，提出許多寶貴意見。



目前除了原有改善方案外，近日還有部分團體希望市府保留生態池現況。建設局傾聽市民意見，提出「清淤保留現有水池、改善水循環系統」2大方案，回應民意。



另外，建設局預計於2017年10月6日晚上7時召開第二次公開說明會，希望凝聚共識，期待明年就能完成改善，打造北屯兒童公園成為景觀生態亮點公園。建設局也強調，市府目前正進行生態池抽水、曝曬、清淤工程，而「抽水」是清淤工程中的一部分，非為廠商疏於照顧水池環境，期盼外界能夠理解。

上海戴德梁行2017年9月下旬發布研究報告《新市場，新機遇——企業如何搭上「一帶一路」的快車》，闡述了「一帶一路」為中外企業所提供的發展機遇，為企業進一步拓展海外市場提供了方向。2013年習近平主席先後提出共建「絲綢之路經濟帶」和「21世紀海上絲綢之路」重要倡議。「一帶一路」突顯了中國在國際事務中發揮更大作用的決心，表明了與沿線各國和平合作、互利共贏的宏大經濟願景。



戴德梁行中國區企業服務部董事總經理魏超英表示：「如今，很多中國企業的規模已排名世界前列，擁有強大的金融實力。中國企業渴望『走出去』，發掘新的業務增長點，獲取資源、最新科技以及先進管理經驗。『一帶一路』為中國企業『走出去』提供了機會，幫助企業在全球進行擴展。」



中國國有企業的國際化戰略已實施數十年。做強、做優國企需要培育其國際競爭力，要求其實現資源全球化配置，並提高運營效率。「一帶一路」為國企進一步融入國際市場開闢了新道路，為國企投資海外構建了良好的外部環境。國企的國際化應不再局限於簡單擴張，需要注重運營管理能力以及國際競爭力的提升。

近年來，中國民營企業在海外市場表現活躍。民營企業由於其業務靈活、發展迅猛、投資多樣化，且相對受外國當地政府管制較小，可以更好地借助「一帶一路」進行海外投資。為了更好地抓住這一機遇，民營企業首先必須解決「融資難」問題，同時還應規劃長遠的海外發展戰略，培養風險意識，了解所投資國家的投資環境和文化背景，並不斷學習累積海外投資的經驗。



針對海外企業，戴德梁行大中華區租戶研究主管Shaun Brodie指出：「在『一帶一路』倡議的框架下，全球企業迎來了大量的商業機會。海外企業需要透徹理解『一帶一路』，充分發揮其在業界的領先優勢，並製定出具有良好競爭力的策略。只有這樣，海外企業才能夠把握住『一帶一路』所帶來的機遇，企業才能在競爭中立於不敗之地。」



「一帶一路」旨在加強亞非歐國家之前的溝通聯繫，促進地區貿易發展，它將對國球貿易投資產生深遠的影響。中外企業都應重視「一帶一路」建設，把握其所帶來的機遇。

根據《住展》雜誌統計，今年Q2預售屋建案成交價每坪約94萬元，新成屋每坪成交約79.2萬元，兩者價差達14,8萬元，創下歷史新高，雖然近期房市走弱，且掀起一波讓利潮，但讓利狀況並不均衡，新成屋祭出優惠價格促銷，但預售屋相對跌幅有限，導致兩者價差越來越大。

▲台北市預售案與新成屋價差逐季擴大，每坪來到14.8萬元歷史新高

市調資料顯示，近3年預售與新成屋單價落差最小是落在2014年Q1，當時兩者價差每坪2.7萬元，隨著預售案價格持續拉高，但新成屋成交價卻已見疲態，同年的Q4價差已來到每坪11.6萬元。之後預售案與新成屋價差雖一度縮小，但從2016年Q1起又逐季擴大，單價差在今年Q2來到每坪14.8萬高峰，雖然今年Q3單價差可能稍微收斂，但預估仍會在每坪14萬左右。

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，預售案與新成屋價差如此大的關鍵，在於業者「預售時期撐高價、成屋階段讓利賣」的心態與策略，即便買氣未大幅復甦，但目前北市多數預售案仍在賣「未來價」，等到成屋若餘屋太多再來降價，讓北市新成屋建案均價來到7字頭。

區域部分，越往蛋黃區如：大安、信義、松山、中正等區，兩者價差越顯著，蛋白區則價差縮小，可見預售案想賣未來價，市中心客戶接受度較高。何世昌表示，這樣的現象預估會持續到年底，甚至到明年初，預期明年指標成屋豪宅建案陸續釋出後，預售和新成屋的價差才會縮小。

根據聯徵中心2017年6月資料顯示，有房貸的屋主中，有83%的比例是跟銀行借貸，平均授信金額為389.7萬元，貸款利率為1.81%，不過跟2012年同期相比，雖然逾8成民眾跟銀行貸款，但透過非銀行體系的房貸包括信用合作社、農漁會等，近年比例都有提升。

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信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，都會區銀行密度高，加上不少銀行承辦許多政策性的優惠房貸和利率，長久以來都是民眾購屋貸款的主要往來對象，不過從聯徵中心資料顯示，仍有超過15%民眾購屋會選擇非銀行體系的金融機構。

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曾敬德表示，信用合作社與農漁會等非銀行體系，最大特性就是有明顯的地域性，在都會區以外的市場，可能就是民眾常往來的金融機構，有些人甚至具備會員身分，加上都會區以外的市場交易也轉趨熱絡，近期可發現全體銀行房貸戶數呈現下降，但非銀行體系卻不減反增，有時可能銀行貸不到，轉向找購屋周邊的信用合作社或農漁會，反而更有機會爭取放貸機會。

至於壽險公司則維持1成左右的市佔率，壽險公司對於中南部市場較有優勢，甚至可能承做的房貸利率還比銀行有競爭力，曾敬德說，雖然買房子向銀行借貸是普遍行為，但離開大台北以往區域可發現，非銀行體系的金融機構在當地反而有一定的市佔率，建議民眾可多詢問比較。

現階段房市不熱絡，不少預售案以「讓利」來衝買氣，簡單說，就是以低於市場預期的價格來衝開案銷售量。不少蛋白區跟重劃區內訴求首購市場的案子，價格甚至貼著中古屋行情再多個一兩成來開價，吸引原本想買中古屋的客源。也因此，根據近期房仲市調，偏向購買預售屋的比例逐年增高。

買預售屋有許多優點，實務上的優點包括：分期付款壓力較低、有客變格局的彈性、議價空間通常較大、建材用得較新、較先進。此外還有買方心理感受上的優點，舉凡：在銷售中心感受賓至如歸的接待、看著房子從無到有從工地變成新穎大樓等。

預售屋最大好處是付款壓力分散

新成屋通常30%的自備款一簽約就須馬上到位，中古屋銀貸成數不高，簽約交屋時30～40%的自備款也需備足，兩者都不像預售屋可以階段性分次繳費。相較之下，預售雖然單價貴總價高，但最大的優點就是付款壓力較低，預售屋的自備款多為20%～30%，其中包含訂金、簽約、開工款加總大多為10%～15%，其它為工程款，在2～3年的工程期內按月或按施工樓層進度繳納，直至交屋後開始向銀行按月繳還70%～80%的房貸。

但也由於不少建商預售案會採取工程期零付款、20萬下訂圓成家夢等等營造購屋很輕鬆的「數字遊戲」，但這些方案背後可能暗藏「先甘後苦」的資金壓力陷阱。購屋最重要的總價與交屋後的每月房貸負擔，消費者買房子前最好「先惦惦自己的斤兩」，審慎評估自身的財務能力。

因為預售最大的兩個風險，除了「交屋後屋況不如預期」外，就是「資金不足，斷頭求售或違約」。

先售後建留意建商口碑

預售顧名思義就是「先售後建」，民眾只能憑藉建商或代銷的介紹、講解，與所提供的模型或各種圖片、影像等等去了解個案，加上興建過程中消費者也無法天天到現場「親自監工」。「交屋後屋況不如預期」最常見的情況包括：看平面圖時覺得棟距OK，交屋後才發現很近，影響通風採光，以及外觀跟模型有落差、建材質感不佳、車位不好停、車道太窄等。

因此，在購買預售案時，為避免「交屋後屋況不如預期」，就要留意建商口碑，選擇信用良好的建商、看同家建設公司其他實績建案，甚至跟該建商已蓋好交屋的其他社區管理員探聽建商的施工品質與售後保固服務是否完善，做為購屋參考。同時，也要到基地現場勘查，實地確認棟距、面向等條件，看樣品屋時也一定要再三確認看到的是裝潢表現還是標準配備，更要留意哪些格局需透過客變來增加坪效，才不至於在交屋後發現空間不夠用。

至於「預售屋看不到，會不會被偷坪數？」這點其實不必太過擔心，現今建築要取得使用執照前皆有建管局處會按圖驗收，因此坪數誤差不致過大。