永康中古屋,台南永康中古屋,台南中古屋

預售屋賣的就是未來的夢，想想看，我們誰不希望住家交通便利、生活機能強、增值潛力大、未來有捷運有運動中心有圖書館有公園……如果這些都是你理想中完美房子的條件，那麼建商自然也會順著消費者的心意，畫出一個又一個的大餅，告訴你：預售屋買的就是未來，你買預售比成屋還貴的原因，就是貴在你買的是兩年後價值！

預售屋1號大餅：未來這裡會有○○○

在一片荒蕪的重劃區預售屋預定地上，除了金碧輝煌的樣品屋之外，建商最容易勾勒「美好的未來藍圖」，要消費者想像的銷售方法就是說：「未來這裡會有○○○，政府投資幾百億建設經費打造○○○……（將創造幾兆的產值）。」對建設政績的吹噓，建商宣傳得比政府還賣力！而這樣的話術，也因為有政府的公共工程計畫新聞為本，加上名嘴總是說跟著公共建設買準沒錯，消費者也總會為這樣的說法買單。例如：

1.賣給家庭客層的未來：未來某國小將升格為雙語國小，未來12年國教在所屬學區可直升明星高中，或附近的老舊市場有更新改建的計畫…。

2.賣生活品質的未來：聽說不久之後會有誠品或大型商城進駐，鄰近的河岸正在規畫景觀河濱綠帶，預計1年後家樂福會開在這裡。還有你看，附近的貨櫃場未來要變更成商用地，某企業要活化資產，整體規劃商圈，有五星飯店、有摩天輪的Shopping mall、有影城，我們模型也有做出來。

3.賣重大建設的未來：3年後這裡會有環狀捷運通車或規劃中的輕軌，站點就在150公尺外、未來會興建運動中心、本案旁邊就是某市定藝文中心預定地……等。

房產專家陳高超提醒，切記！不要聽信片面之詞。民眾可上所屬縣市「都市發展局」網站，查詢重大建設相關計畫，並詳查完工的時間點，對比實際施工進度是否延宕。有施工進度的建設，因為前期工程都砸預算去做了，頭洗下去了，總有一天要完工；最怕就是碰到還在紙上談兵的建設計畫，或是有環評爭議的公共工程案，很可能到最後一場空。

預售屋的2號大餅：未來的增值空間

因為預售屋賣的是兩三年後的「未來房價」，加上前述所提的眾多政府工程建設的「未來性」，銷售小姐很愛說：「你看，用現在的房價來買，3年後絕對不只這樣！」或者訴諸投資的增值潛力：「你現在只要花頭期款的金額投資，等完工後再轉手就可以現賺一筆。」還會點出「前面這塊跟隔壁這塊基地都已經被某某大建商高價買下（標下），未來他們推案少說每坪XX萬起跳，我們現在買的價格，一坪比他們便宜快10萬，中間的價差就是你的增值空間…」更高招的會小聲跟你說：「其實我自己也是投資客，我也買了一戶。」聽了讓人熱血沸騰，彷彿花200萬頭期款買1000萬的房子，交屋時漲到1200萬轉手的200萬已經入袋！

等等，現行法規加重短期房屋買賣課稅的規定你忘了嗎？自2016年1月1日起，購屋持有1年內出售者，按售屋獲利的45％課稅，持有1年以上、2年以下者，按售屋獲利35％課稅，持有2年以上、10年以下者，課稅20％，持有10年以上者，課稅15％。

買預售屋的房價仍須回歸最基本的周邊環境、建案品質等因素，絕不是隨便買、隨便漲。而且，隨著近年房市景氣下滑，買預售一交屋就跌價只能自我安慰「自住沒差」的血淚案例，近年來更是所在多有。總之，千言萬語還是一句話：冷靜！除非房市一路看漲，否則沒有人知道未來是漲還是跌。

台灣三井不動產在台灣的第一間飯店今日動工，宏普建設(2536)於今日舉辦 「宏普建設暨三井不動產集團飯店開工典禮」，由宏普建設董事長段津華、三井不動產株式會社執行董事大林修共同主持三井不動產飯店動土儀式。宏普建設表示，該案位捷運忠孝新生站3號出口旁，位台北市中心，地段精華。

▲宏普建設(2536)於今日舉辦 「宏普建設暨三井不動產集團飯店開工典禮」。

宏普建設將在完工後，出租給三井不動產集團經營飯店及餐廳，租期20年，預計2020年開幕，這也是三井不動產暨林口OUTLET、台中港OUTLET之後，跨入台灣飯店事業首案，也是自日本跨出海外的第一間飯店，走高端路線設計，基地約450坪，未來將興建地上1樓、地下5樓大樓，規劃約300間客房。

央行公布8月購置住宅貸款（房貸）餘額新台幣6兆5301億元，年增率4.57%，較上月擴增；建築貸款餘額年增率3.31%，不僅維持3%以上水準，連續9個月正成長，房市看似已現曙光。

中央銀行公布8月房貸餘額6兆5301億元，月增229億元，續創歷史新高；年增率4.57%，較7月的4.44%增加，與6月持平。央行主管認為，8月買賣移轉棟數較多，民眾搶在民俗月前成交，可能是原因之一。不過從成交情況來看，今年房市以自住需求為主的態勢不變，估將延續到第4季。

此外，相較於去年同期，建商對未來房市展望似乎轉趨樂觀。代表房市上游的建築貸款，8月餘額1兆6826億元，月增108億元；年增率3.13%，不僅維持3%以上水準，且是連9個月正成長。

央行主管表示，建築貸款年增率持續擴增，除因去年基期較低外，建商的人事費用、廣告支出增加，也帶動週轉金需求。從建築貸款餘額成長幅度來看，建商確實已沒像去年那麼看壞房市，下半年持續有推案與銷售。

而根據央行統計，八大公股行庫所承作的「青年安心成家方案」，8月底貸款餘額6169億元，較7月增加67億元；占全體房貸餘額比重提高為9.45%，顯見房市剛性需求仍在，自住客、首購族為撐盤力量。

新北市地政局今日標售「新店中央新村北側區段徵收」7筆土地及「新莊北側知識產業園區」10筆土地，其中新店央北土地面積103~1,120坪，每筆底價1.29~14.4億元，標售底價在每坪120~132萬元，現場搶標者眾，包括大陸建設、和碩開發、振翔建設等建商積極獵地，吸引13封標單，最後標脫6筆、總金額高達57.6億元，平均溢價率超過10%、整體脫標逾85%，開出紅盤。

▲新店中央北側重劃區鄰近安坑交流道、環河快速道路及中安大橋，銜接小碧潭站及興建中環狀線14張站，區內將打造2.56公頃中央公園，引起建商投標興趣。

東森建設總經理賴建程分析，新店央北鄰近安坑交流道、環河快速道路及中安大橋路網，加上銜接小碧潭站及興建中環狀線14張站，區內將打造2.56公頃中央公園，引起建商高度興趣，其中，129地號土地有高達6組搶標，主要該地號面積約411坪，屬黃金角地，又是標售中最接近捷運站者，最後由黃姓自然人得標，底價5.4億元、標出6.9億元，每坪將近168萬元，溢價率27%表現最亮眼。

▲

賴建程指出，另外茂德機構的和碩開發標下15地號，每坪標出125萬元，面積雖不大，但未來有機會與自家在鄰近央北重劃區案「路易十四．張」進行土地整併規劃，建蔽率為50%、容積率為240%，加上結合週邊中央新村、新店高中、陽光運動公園，建商看好此區發展，是搶標主因，未來房價至少上看每坪55~60萬元。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，央北重劃區是新北市五星計劃之一，區域重大建設不少，除小碧潭站外，未來還有環狀線十四張站，東側為主要幹道中央路，鄰近國道三號交流道、環河快速道路，聯外交通便捷，周邊中古屋房價約每坪40~50萬元，新成屋約每坪50~60萬元，區域先前陸續有許多建商進駐，第一期將有大型建商推案，顯見看好未來發展。

反觀新莊知識產業園區土地標售相對冷清，包括第二種住宅區4筆及產業專用區6筆，土地面積介於37~907坪，每筆底價3,400~7,230萬元，最後僅以接近底價標出1筆41地號土地，約6.58億元，溢價率僅0.04%，得標者為醫療器材製造商貝斯美德。

賴建程說，知識產業園區因為產專區，從去年至今的標售狀況發現，多數得標業者為自用需求，從先鋒去年得標近500坪土地到今年荔茂、夏姿、貝斯美德，多是看準附近發展，預計作為自家總部、商辦用途，所以標售價格多不追價，標售地得在得標3年內申請建照開工，未來快速發展可期。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提到，該區住宅用地附近推案價格新成屋每坪落於35~40萬元，對建商而言土地成本高，故投標意願不高，而產專區土地相對便宜，市場接受度較高，由於綁有開發時程，廠商以實際生產營運需求居多。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，近年政府想利用都市更新強化都市新陳代謝，但都更整合著實不易，因此素地標售仍深獲建商青睞，只要價格合理、區域有發展潛力，就能吸引建商進場。

房仲業者公布最新房地產調查，購屋自用需求持續攀升，民眾購買新成屋及中午屋為主，購買預售屋比例持續下跌，且今年房市已經有止跌回穩的現象，推估2017年全年買賣移轉棟數有機會挑戰27萬棟，打破去年房市僵局的情形。

(馮建棨報導)

中信房屋公布第3季宅指數調查，調查顯示，購屋自用需求比例提高，各縣市、首購及換屋，也都以自用為主，不動產連續四季超越現金穩坐抗跌保值第一寶座；新成屋超越中古屋，成為購屋首選。

中信房屋副總經理劉天仁表示，六都都呈現以自住需求為主，本季次首次以新成屋超越中古屋作為指標，購屋中67.5%民眾選擇新成屋，53.3%選擇中古屋，預售屋只有29%，顯示預售市場中，建商不讓利就難以推案，這次不動產已經連四季超越現金成為民眾保值的投資項目。

劉天仁說:『預售屋只有29點3，可以顯見預售市場，如果建商不讓價、不讓利的狀況下，就難以推案』

劉天仁指出，這季調查，房地產明顯有止跌回穩的現象，今年1到7月的成交量已經超越去年成交量15.4%，宅指數預估今年成交棟數可望超越去年的24.5萬棟，可以達到26.6萬棟，甚至上看27萬棟。

針對銀行推出 40 年房貸，房仲業者今 (25) 日發表調查結果指出，在受訪的民眾中，有 33.6% 的民眾有意願申請，其中以年齡層在 30-39 歲之間的民眾意願最高；以區域來分析，台北市、新北市、台中市及台南市的申請意願較高。

中信房屋今天發表的第 3 季「宅指數」調查報告，分析接受 40 年房貸民眾的心理，以「房價太高，20 年期房貸本息太高，無法負擔」排名第一位、其後為「買屋同時維持生活品質」，以及「可以保留現金做其他投資」、「若每月繳納金額與租屋的租金差不多，樂於有自己的房子」。

中信房屋副總經理劉天仁指出，歸納這些因素，民眾申請 40 年房貸意願不高，建議銀行應在宣傳上多加把勁，讓民眾感受 40 年房貸的好處，而且如果房屋在 40 年內就會獲利出售，貸款期較長反而能夠大幅減輕房貸負擔，但購屋人在申請 40 年房貸前，仍要評估自身條件及還款能力，以及未來收入穩定性，以確保房貸的支付能力。

同時，在自住型的購屋需求上揚之下，這項調查也顯示，目前客戶偏好新成屋及中古屋的程度，更勝於預售屋，而且偏好程度有逐季增加的趨勢。調查結果發現，民眾偏好購買新成屋的比重高達 67.5%；購買屋齡不到 15 年的中古屋比重亦高達 53.3%；但偏好購買預售屋的比重，只有 29.3%。

劉天仁指出，這是因為中古屋通常需要另外準備一筆翻修預算，然而購屋人卻忽略了 20 年左右的中古屋擁有公設比較低的優勢，假設買方購買 35 坪的房子，如果是中古屋，室內坪數可達約 25 坪；但如果是新成屋，室內坪數可能只有 21 坪左右。對於重視實用坪數的購屋人而言，中古屋還是比較占優勢。

而會造成「新成屋上，預售屋下」的兩個主要原因，一是景氣差、二是預售屋價格硬。在期貨市場中，有所謂的買權（看多）與賣權（看空）市場。預售屋市場就是屬於最典型的買進買權的多頭市場。也就是說，預售屋的買方，是買二年後交屋時會上漲的期待價格。如果買方預期兩年後房價下跌或小漲，便無立即購買預售屋的動力。因此，景氣上揚會出現預售屋市場活絡，景氣下滑時則由成屋市場取代預售市場。

中信房屋並預估，市場房屋成交量方面，今年前七月全台買賣移轉棟數為 15.13 萬棟，年增 14.1%；推估 2017 年全年買賣移轉棟數將落在 26.6 萬與 27.5 萬之間，有機會站上 27 萬棟，大幅拉開去年創下新低的 24.5 萬棟，也將較去年成長 8.5%，也有助擺脫谷底的氣氛。

中信房屋發布今年第3季宅指數，調查結果指出，有高達4成7民眾認為，房價將在2018年落底，台灣房市有望落底反彈。台經院景氣預測中心主任孫明德則說，台灣景氣正從高點往下掉，年底美國若同時升息、縮表，不排除再次出現賣房救股的情形。

中信房屋今日（25號）發布2017年第3季宅指數，根據調查，在上一季全面翻黑的6大經濟指標，已經有4項指標（家中經濟、理財、經濟感受綜合指數，以及物價）較上季上漲。

調查結果也顯示，景氣與房價這兩項與房市最相關的兩大指標，民眾仍然無感，顯見民眾對於政府是否能讓景氣轉好，以及房價是否能夠再向下修正，存有很大的期待值，有高達4成7的民眾認為，房價將會在2018年落底。

中信房屋副總劉天仁指出，在國內外局勢受到地緣政治、貨幣政策牽動的影響下，過去「現金為王」的趨勢已轉淡，根據調查結果顯示，「不動產」抗跌保值已連續第4季排名第1，且較上季略為增加0.3%，對於房市是好消息，因此提升購屋族進場意願，房市有望落底反彈。

不過，台經院景氣預測中心主任孫明德分析，台灣景氣卻是從高點正要往下掉，他指出：「台灣經濟出口成長率看回不回，主要是國際經濟幫了個大忙，但是根據上周及今天的股市、匯市，都可看出資金退潮，加上年底美國若同時升息、縮表，影響到台灣金融市場，不排除再出現賣房救股的情形。」

中信房屋今天發表2017年第3季宅指數調查，中信房屋副總經理劉天仁表示，由於房屋條件符合需求、房價確有下降及利率偏低，致第3季來客量季增45.8%，47%民眾認為房價明年落底。

中信房屋進行網路查顯示，第2季全面翻黑的6大經濟指標，已經有4項指標（家中經濟、理財、經濟感受綜合指數，以及物價）在第3季上漲，但景氣與房價這兩大指標，民眾仍然無感。

宅指數調查發現，促進購屋因素前3名分別為「房屋條件符合需求」(76.4%)、「房價低於行情」(75.4%)，及「銀行降低貸款利率」(41.8%)。若與第2季比較，增加最多的是「房屋條件符合需求」(季增7.8%)，以及「較穩定的政治局勢」(季增6.6%)。

劉天仁指出，這顯示民眾買屋時，對於房屋是否適合自身需求的比例提升，符合自用當道；另外，民眾買屋時，對於政治局勢是否穩定的敏感度也變高，「安居樂業」的政經氣氛，對於民眾買屋的決策影響力變得重要，第3季來看屋的客戶季增45.8%。

調查發現，在國內外局勢受到地緣政治、貨幣政策牽動的影響下，過去大家習慣「現金為王」，到今年第3季，「不動產」已連續4季為抗跌保值第一名，占26.3%，較第3季略增0.3個百分點，對於房市是好消息，有助民眾把資金投入購置不動產。

民眾期待房價下跌，但房價究竟何時落底，調查顯示4成7的民眾認為房價將在2018年落底。劉天仁說，房市何時落底要看成交價量表現，中信房屋內部資料顯示，六都的房價指數大部分在去年第2季已經出現底部，預估未來的房價表現，應呈現持穩向上。

成交量方面，今年前7月的全國買賣移轉棟數為15萬1341棟，年增14.1%；中信房屋推估2017年全年的買賣移轉棟數將落在26.6萬棟到27.5萬棟之間，有機會挑戰27萬棟，甩脫去年創下新低的24.5萬棟。

中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在8月18日至8月29日，以IX Survey專業網路調查機制，回收1112份有效問卷。