永康中古屋,台南永康中古屋,台南中古屋

依聯合國世界衛生組織WHO定義，老年人口佔總人口比例達7％時稱為「高齡化社會」，達到14％時為「高齡社會」，達到20％時則稱為「超高齡社會」；因近年來我國高齡化逐漸加劇，2016年全國老年人口比例達13.2％，台北市更高達15.55％，為了解台北市房屋持有者是否亦呈現高齡化現象，特針對全市及各行政區房屋持有者年齡分布進行統計分析。調查結果顯示，台北市房屋大多由中、老年人持有，內湖區為年輕族群首選，中山、文山實力不容小覷，大安區老年人持有比例最高，與內湖區相差高達1成5。

對照台北市人口及房屋持有者年齡分布，分別以10歲間距為1組見圖1，可發現人口數僅占28.2％的50歲至69歲人口，其房屋持有數卻占54.01％；而 0歲至39歲人口數雖然占46.27％，惟房屋持有數僅占10.66％。此外，40歲至49歲區間起房屋持有者比例高於人口比例，倍數始超過1倍以上，即房屋持有者比例與人口比例趨勢出現反轉現象；60歲至69歲區間之倍數差距最大，達2.06倍。顯見台北市房屋主要由中、老年人所持有，且房屋持有者高齡化程度遠高於人口高齡化。



再進一步觀察，其中60歲至69歲房屋持有者比例最高，占27.12％，意即約4棟房屋中就有1棟房屋是由60歲至69歲所有權人持有。此外，70歲以上人口雖僅占10.07％，仍持有17.23％的房屋。



將台北市房屋持有者及人口年齡分別以20歲間距為1組，進而分析各年齡組別之房屋主要取得原因見圖2，發現未滿20歲之未成年人較欠缺經濟能力，以繼承及贈與方式取得房屋者居多，約7成8，買賣約1成9，且以法定代理人出資購置者居多；20歲至59歲之房屋持有者包含20歲至39歲之青年人口、40歲至59歲之中年人口，則因為經濟能力較為充足，以買賣取得房屋者占大宗，約6成6至7成2。較特別的是60歲以上的房屋持有者有約2成3為「其他」取得原因，如信託、交換等，原因或為持有期間相對較長，對於房屋管理、處分方式有較多選擇空間致取得原因較多元。



統計台北市各行政區房屋持有者年齡分布見表1，內湖區無論是青年或中年人口之房屋持有比例均屬全市最高，分別占11.86％及52.52％，因內湖區的綠地空間充足、生活機能佳，可滿足年輕族群對生活品質的要求。在青年人口中，中山區緊追在後，占11.80％，與內湖區僅有0.06個百分點的些微差距，應與中山區套房類型物件較多有關，低總價使年輕人躋身有屋一族的門檻較低。另在中年人口中，文山區房屋持有者比例亦超過5成，居全市第二，文山區因文教氣息濃厚且生活機能強，而房價相較鄰近大安區、中正區為低，屬本市CP值相對較高的區域。



在60歲以上房屋持有者比例最高者為大安區，也是台北市唯一長者房屋持有比例逾5成的行政區，占50.11％，主因應為大安區房價居高不下，而剛出社會或是尚未累積一定財富的青年與中年人口無足夠財力購置高單價、高總價的房屋；反觀，已累積相當財富的長者較有能力購置，另有部分係早期在房價上漲前已於大安區置產者持續持有產權未移轉所致。與內湖區相比，房屋持有者比例相差高達14.91個百分點。反倒是大眾普遍認為房屋持有者年齡偏高的萬華區、大同區，與其他各區相較之下並未有特別差異。



從上述分析可知，無論全市或各行政區之房屋持有者高齡化程度均明顯高於人口高齡化，為因應現今之高齡社會及即將邁入之超高齡社會，台北市政府地政局於2016年4月25日訂定「台北市高齡社會地政貼心服務計畫」，包含以房養老、到府到院、繼承叮嚀、法令諮詢、預約服務及樂齡環境等六項行動方案，希冀透過跨域合作及高齡友善服務，主動提升高齡長者地政服務之品質，該計畫各項行動方案開辦至今總服務人次已高達1萬7,589人次。

其中「以房養老」的嶄新觀念漸受重視，除台北市曾推動之「台北市公益型以房養老實驗方案」外，尚有多家銀行如合作金庫商業銀行、台灣土地銀行、台灣中小企業銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、台灣銀行、中國信託商業銀行、台新國際商業銀行亦推出各項商業型以房養老方案，申請資格為年滿60歲至65歲不等，以信託或抵押權設定登記等方式，使長者獲取安老生活費用以滿足安養需求，並保障完善的老年生活。有關前述「以房養老」方案，台北市政府地政局所屬各地政事務所及社會局均設置高齡友善服務櫃檯及諮詢窗口，提供相關法令諮詢服務見表2。



本次統計分析可明顯看出台北市青年人口的房屋持有比例占10.23％與中年占44.98％、60歲以上長者的房屋持有比例占44.35％相差懸殊。在房屋持有失衡的高房價時代，為有效解決青年居住問題、保障市民居住權益，並降低投機買賣之風氣，「公共住宅」即為現今受矚目的焦點，藉由多元供給方式，積極增加公有出租住宅存量，運用以租代售的方式逐步發展住宅租賃市場，並配合租金補貼及包租代管等相關方案之推動，希冀透過上述政策與計畫，進而達成兼顧環境品質、居住權利及社會公平之目標，落實居住正義。

備註：房屋持有者係指台北市各行政區已登記主建物之登記名義人，因登記名義人可能持有各行政區複數房屋，故僅以人次百分比計算，人口數亦配合以百分比計算。

政府釋出全國軍公教人員2018年加薪3％的政策利多，帶動部份民間企業跟著加薪，預期有助房市動能的回升。中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在2017年8月18日至8月29日，以IX Survey專業網路調查機制，回收1,112份有效問卷顯示，在上一季全面翻黑的6大經濟指標，已經有4項指標家中經濟、理財、經濟感受綜合指數，以及物價較上季上漲，然而景氣與房價這兩項與房市最相關的兩大指標，民眾仍然無感，顯見民眾對於政府行政團隊是否能夠讓景氣變好，以及房價是否能夠再往下修正，存有很大的期待值。

中信房屋9月25日舉行「2017年第3季宅指數」記者會，關於房市第3季表現調查顯示5大結論：1促購因素「房屋條件符合需求」創新高，符合民眾自用需求、2自用當道：各縣市、首購及換屋，均以自用為主、3不動產連續四季超越現金，穩坐抗跌保值第一寶座、4新成屋超越中古屋，成為購屋首選、5銀行推出40年房貸，有33.6％的民眾有意願申請。



在未來趨勢部分則有「雙預測」：1推估2017年全年買賣移轉棟數有機會挑戰27萬棟，較2016年史上新低的24.5萬棟大幅增加，持觀望態度者應加速進場，24成7的民眾認為房價將在2018年落底，但對經濟比較敏銳的民眾已經在著手看屋本季來客量較上季大增45.8％



第3季宅指數調查發現，促購因素前三名分別為「房屋條件符合需求」76.4％、「房價低於行情」75.4％，以及「銀行降低貸款利率」41.8％，然而若與上一季比較，增加最多的是「房屋條件符合需求」增加7.8％，以及「較穩定的政治局勢」增加6.6％，中信房屋副總劉天仁指出，這顯示民眾買屋時，對於房屋是否適合自身需求的比例提升了，符合自用當道的現象；另外，民眾買屋時，對於政治局勢是否穩定，敏感度也變高了，「安居樂業」的政經氣氛，對於民眾出手買屋的決策，影響力變得重要。



在國內外局勢受到地緣政治、貨幣政策牽動的影響下，過去人們懷抱著「現金為王」的心情已經轉淡，本季已出現連續第4季「不動產」為抗跌保值第一名26.3％的調查結果，且較上季略為增加0.3％，對於房市是好消息，有助民眾把資金投入購置不動產。

值得留意的是，目前房地產市場的購屋客層主要以自住客為主，該群客戶偏好新成屋及中古屋的程度，更勝於預售屋，而且偏好程度有逐季增加的趨勢。調查結果發現，民眾偏好購買新成屋的比重高達67.5％；購買屋齡不到15年的中古屋比重亦高達53.3％；但偏好購買預售屋的比重，只有29.3％。



劉天仁指出，這是因為中古屋通常需要另外準備一筆翻修預算，然而購屋人卻忽略了20年左右的中古屋擁有公設比較低的優勢，假設買方購買35坪的房子，如果是中古屋，室內坪數可達約25坪，但如果是新成屋，室內坪數可能只有21坪左右。對於重視實用坪數的購屋人而言，中古屋還是比較佔優勢的。



而會造成新成屋上，預售屋下的兩個主要原因，一是景氣差、二是預售屋價格硬。在期貨市場中，有所謂的買權看多與賣權看空市場。預售屋市場就是屬於最典型的買進買權的多頭市場。也就是說，預售屋的買方，是買二年後交屋時會上漲的期待價格。如果買方預期兩年後房價下跌或小漲，則買方即沒有立即購買預售屋的動力。因此，景氣上漲會出現預售屋市場活絡，景氣下跌時則由成屋市場取代預售市場。

至於租屋市場的租金感受方面，認為持平不變的民眾52.4％高於認為上漲39.1％的民眾，值得想當包租公的民眾留意。劉天仁指出，這與本季宅指數調查，如果有房子可以出租，民眾對於房客最在意的條件，並不是付租能力，而是房客有無吸毒、酗酒等不良習慣的調查結果，相互呼應，許多房東已多年未調漲房租，因為要找到值得信任、不會找麻煩的好房客，普遍的感受是難上加難。



民眾期待房價下跌，但房價究竟何時落底，4成7的民眾認為房價將在2018年落底。劉天仁表示，決定房市何時落底，要看成交價格與成交量的表現。根據中信房屋內部資料顯示，六都的房價指數，大部份在2016年第二季已經出現底部，因此未來的房價表現，應該是呈現持穩向上的趨勢。而成交量方面，2017年1至7月的全國買賣移轉棟數為151,341棟，與2016年同期相較，增加了14.1％；中信房屋推估2017年全年的買賣移轉棟數將落在26.6萬與27.5萬之間，有機會挑戰27萬棟，大幅拉開2016年創下新低的24.5萬棟，擺脫谷底的低迷氣氛，值得持觀望態度的購屋人留意，因為價量表現都是向上，要再期待房價下跌，恐怕機率並不高。



此外對於各項與房市相關政策或措施，民眾反應究竟如何，本季宅指數也特別針對銀行推出40年房貸，有33.6％的民眾有意願申請，其中以年齡層在30到39歲之間的民眾，意願最高；以區域來分析，台北市、新北市、台中市及台南市的申請意願較高。進一步詢問，什麼樣的情況下，民眾會願意申請，排名前三的因素分別是：「因為房價太高，20年期房貸本息太高，無法負擔」、「買屋同時維持生活品質」，以及「可以保留現金做其他投資」、「若每月繳納金額與租屋的租金差不多，樂於有自己的房子」。劉天仁指出，這些因素，代表40年房貸的優勢，民眾申請意願不高，建議銀行應在宣傳上多加把勁，讓民眾感受40年房貸的好處，而且如果房屋在40年內就會獲利出售，貸款期較長反而能夠大幅減輕房貸負擔，但購屋人在申請40年房貸前，仍要評估自身條件及還款能力，以及未來收入穩定性，以確保房貸的支付能力。

「預售屋」銷售型態，觀賞樣品屋的民眾往往被美輪美奐的裝潢屋所吸引而目眩神迷，加上現場銷售人員在旁花言巧語的鼓吹，如「先簽先佔位」、「今天不簽下周業主就要調漲了」，讓許多購屋民眾被刻意營造的熱絡買氣沖昏頭，沒經過深思熟慮，就衝動掏腰包來下訂，深怕錯失良機。碰上這種情況，萬一事後反悔了，該怎麼辦？可以退訂嗎？

簽約前反悔，全額退還

預售屋買賣，根據不同的反悔時間，有不同的處理方式。根據內政部規定，在購屋簽約前有最少「五天的審閱期」。在這五天之內，消費者要記得把合約書帶回家仔細閱讀並做最後的財務評估。審閱期間內反悔，訂金（法律上稱為買賣價金）都可以全數拿回。若是建商要沒收訂金，你可以向消保官申訴，因為你是在五天內提出退訂的。

審閱期的目地，就在於避免消費者被現場銷售話術和氣氛沖昏頭，輕率簽約做決定，忘了考量自身財務情況、疏忽注意購買物件是住宅、還是被包裝為住宅銷售的一般事務所或工業住宅，甚至沒注意到契約中被建商加註不利於消費者的條款。有些建商會在合約上加註「本戶實售金額經雙方議價以新台幣X萬元成交，雙方協議於X年X月X日簽約，違者訂金不予退還。」這樣是違法的，並不具法律效力，不要怕。

有些不肖的業者會不小心「忘了把合約給你帶回去審閱」，一旦超過五天，就很難處理爭議，所以一定要記得索取契約書影本。不管是否一時昏頭，關鍵是「把合約帶回家審閱五天」，沒有審閱期就算簽約都不算有效。

簽約後反悔，沒收總價15%

但如果反悔的時間點是簽約後，在法律的認定上就容易被解讀為事後悔約、任意破壞不動產交易之穩定性，建商依法就可以沒收訂金，如果民眾連簽約金都繳了，損失就跟大了。

依照預售屋合約規定，買賣雙方簽約後退訂，賣方最高可沒收總價的15%，不足的部分以已繳納的金額計，超過的則依比例退回。換言之，一棟一千萬的房子，建商最高可沒收150萬元，多繳的要退還給民眾；若你只付了10%，建商只能沒收已繳的100萬。

不想蒙受損失的話，也可以跟建商討論「轉賣」，也就是購屋人轉移，找到新屋主後進行換約；但如果當初有簽「限制轉售」，也就是不能換約的預售屋，那就無法轉售了。

一般簽約後反悔所衍生的消費糾紛，可向消保官申訴，在法律上會有更精確的責任歸屬判斷，來決定買方是否可拿回已付出的訂金、簽約金款項：

歸責於買方，例如：個人財力不足，則買方之訂金被賣方沒收。

歸責於賣方，例如：建商使用黑心貨或產品有瑕疵，未明說非住宅，而是工業地，一般事務所，或地上權住宅，造成消費者誤解，則賣方須退還訂金。

如不能規責與買賣雙方，例如：碰上天災，則金額無息退還。

新北市三峽北大青年社會住宅明天(27號)上午10點將公開抽籤，為了讓抽籤程序公開透明，將透過臉書線上直播。

新北市城鄉發展局科長鄭健志表示，三峽北大青年社會住宅出租戶數一共有23戶，到今年8月15號申請收件截止，一共有199件申請，其中有160件符合資格，中籤率約一成四。

這23戶都為三房型，租金為市價的八折，租金為一萬六千五百元左右，優先戶為六五折，租金一萬三千兩百元。

明天完成抽籤程序後，10月中開放看屋選屋，預計11月開放入住。

預售屋賣的就是未來的夢，想想看，我們誰不希望住家交通便利、生活機能強、增值潛力大、未來有捷運有運動中心有圖書館有公園……如果這些都是你理想中完美房子的條件，那麼建商自然也會順著消費者的心意，畫出一個又一個的大餅，告訴你：預售屋買的就是未來，你買預售比成屋還貴的原因，就是貴在你買的是兩年後價值！

預售屋1號大餅：未來這裡會有○○○

在一片荒蕪的重劃區預售屋預定地上，除了金碧輝煌的樣品屋之外，建商最容易勾勒「美好的未來藍圖」，要消費者想像的銷售方法就是說：「未來這裡會有○○○，政府投資幾百億建設經費打造○○○……（將創造幾兆的產值）。」對建設政績的吹噓，建商宣傳得比政府還賣力！而這樣的話術，也因為有政府的公共工程計畫新聞為本，加上名嘴總是說跟著公共建設買準沒錯，消費者也總會為這樣的說法買單。例如：

1.賣給家庭客層的未來：未來某國小將升格為雙語國小，未來12年國教在所屬學區可直升明星高中，或附近的老舊市場有更新改建的計畫…。

2.賣生活品質的未來：聽說不久之後會有誠品或大型商城進駐，鄰近的河岸正在規畫景觀河濱綠帶，預計1年後家樂福會開在這裡。還有你看，附近的貨櫃場未來要變更成商用地，某企業要活化資產，整體規劃商圈，有五星飯店、有摩天輪的Shopping mall、有影城，我們模型也有做出來。

3.賣重大建設的未來：3年後這裡會有環狀捷運通車或規劃中的輕軌，站點就在150公尺外、未來會興建運動中心、本案旁邊就是某市定藝文中心預定地……等。

房產專家陳高超提醒，切記！不要聽信片面之詞。民眾可上所屬縣市「都市發展局」網站，查詢重大建設相關計畫，並詳查完工的時間點，對比實際施工進度是否延宕。有施工進度的建設，因為前期工程都砸預算去做了，頭洗下去了，總有一天要完工；最怕就是碰到還在紙上談兵的建設計畫，或是有環評爭議的公共工程案，很可能到最後一場空。

預售屋的2號大餅：未來的增值空間

因為預售屋賣的是兩三年後的「未來房價」，加上前述所提的眾多政府工程建設的「未來性」，銷售小姐很愛說：「你看，用現在的房價來買，3年後絕對不只這樣！」或者訴諸投資的增值潛力：「你現在只要花頭期款的金額投資，等完工後再轉手就可以現賺一筆。」還會點出「前面這塊跟隔壁這塊基地都已經被某某大建商高價買下（標下），未來他們推案少說每坪XX萬起跳，我們現在買的價格，一坪比他們便宜快10萬，中間的價差就是你的增值空間…」更高招的會小聲跟你說：「其實我自己也是投資客，我也買了一戶。」聽了讓人熱血沸騰，彷彿花200萬頭期款買1000萬的房子，交屋時漲到1200萬轉手的200萬已經入袋！

等等，現行法規加重短期房屋買賣課稅的規定你忘了嗎？自2016年1月1日起，購屋持有1年內出售者，按售屋獲利的45％課稅，持有1年以上、2年以下者，按售屋獲利35％課稅，持有2年以上、10年以下者，課稅20％，持有10年以上者，課稅15％。

買預售屋的房價仍須回歸最基本的周邊環境、建案品質等因素，絕不是隨便買、隨便漲。而且，隨著近年房市景氣下滑，買預售一交屋就跌價只能自我安慰「自住沒差」的血淚案例，近年來更是所在多有。總之，千言萬語還是一句話：冷靜！除非房市一路看漲，否則沒有人知道未來是漲還是跌。

台灣三井不動產在台灣的第一間飯店今日動工，宏普建設(2536)於今日舉辦 「宏普建設暨三井不動產集團飯店開工典禮」，由宏普建設董事長段津華、三井不動產株式會社執行董事大林修共同主持三井不動產飯店動土儀式。宏普建設表示，該案位捷運忠孝新生站3號出口旁，位台北市中心，地段精華。

▲宏普建設(2536)於今日舉辦 「宏普建設暨三井不動產集團飯店開工典禮」。

宏普建設將在完工後，出租給三井不動產集團經營飯店及餐廳，租期20年，預計2020年開幕，這也是三井不動產暨林口OUTLET、台中港OUTLET之後，跨入台灣飯店事業首案，也是自日本跨出海外的第一間飯店，走高端路線設計，基地約450坪，未來將興建地上1樓、地下5樓大樓，規劃約300間客房。

央行公布8月購置住宅貸款（房貸）餘額新台幣6兆5301億元，年增率4.57%，較上月擴增；建築貸款餘額年增率3.31%，不僅維持3%以上水準，連續9個月正成長，房市看似已現曙光。

中央銀行公布8月房貸餘額6兆5301億元，月增229億元，續創歷史新高；年增率4.57%，較7月的4.44%增加，與6月持平。央行主管認為，8月買賣移轉棟數較多，民眾搶在民俗月前成交，可能是原因之一。不過從成交情況來看，今年房市以自住需求為主的態勢不變，估將延續到第4季。

此外，相較於去年同期，建商對未來房市展望似乎轉趨樂觀。代表房市上游的建築貸款，8月餘額1兆6826億元，月增108億元；年增率3.13%，不僅維持3%以上水準，且是連9個月正成長。

央行主管表示，建築貸款年增率持續擴增，除因去年基期較低外，建商的人事費用、廣告支出增加，也帶動週轉金需求。從建築貸款餘額成長幅度來看，建商確實已沒像去年那麼看壞房市，下半年持續有推案與銷售。

而根據央行統計，八大公股行庫所承作的「青年安心成家方案」，8月底貸款餘額6169億元，較7月增加67億元；占全體房貸餘額比重提高為9.45%，顯見房市剛性需求仍在，自住客、首購族為撐盤力量。

新北市地政局今日標售「新店中央新村北側區段徵收」7筆土地及「新莊北側知識產業園區」10筆土地，其中新店央北土地面積103~1,120坪，每筆底價1.29~14.4億元，標售底價在每坪120~132萬元，現場搶標者眾，包括大陸建設、和碩開發、振翔建設等建商積極獵地，吸引13封標單，最後標脫6筆、總金額高達57.6億元，平均溢價率超過10%、整體脫標逾85%，開出紅盤。

▲新店中央北側重劃區鄰近安坑交流道、環河快速道路及中安大橋，銜接小碧潭站及興建中環狀線14張站，區內將打造2.56公頃中央公園，引起建商投標興趣。

東森建設總經理賴建程分析，新店央北鄰近安坑交流道、環河快速道路及中安大橋路網，加上銜接小碧潭站及興建中環狀線14張站，區內將打造2.56公頃中央公園，引起建商高度興趣，其中，129地號土地有高達6組搶標，主要該地號面積約411坪，屬黃金角地，又是標售中最接近捷運站者，最後由黃姓自然人得標，底價5.4億元、標出6.9億元，每坪將近168萬元，溢價率27%表現最亮眼。

▲

賴建程指出，另外茂德機構的和碩開發標下15地號，每坪標出125萬元，面積雖不大，但未來有機會與自家在鄰近央北重劃區案「路易十四．張」進行土地整併規劃，建蔽率為50%、容積率為240%，加上結合週邊中央新村、新店高中、陽光運動公園，建商看好此區發展，是搶標主因，未來房價至少上看每坪55~60萬元。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，央北重劃區是新北市五星計劃之一，區域重大建設不少，除小碧潭站外，未來還有環狀線十四張站，東側為主要幹道中央路，鄰近國道三號交流道、環河快速道路，聯外交通便捷，周邊中古屋房價約每坪40~50萬元，新成屋約每坪50~60萬元，區域先前陸續有許多建商進駐，第一期將有大型建商推案，顯見看好未來發展。

反觀新莊知識產業園區土地標售相對冷清，包括第二種住宅區4筆及產業專用區6筆，土地面積介於37~907坪，每筆底價3,400~7,230萬元，最後僅以接近底價標出1筆41地號土地，約6.58億元，溢價率僅0.04%，得標者為醫療器材製造商貝斯美德。

賴建程說，知識產業園區因為產專區，從去年至今的標售狀況發現，多數得標業者為自用需求，從先鋒去年得標近500坪土地到今年荔茂、夏姿、貝斯美德，多是看準附近發展，預計作為自家總部、商辦用途，所以標售價格多不追價，標售地得在得標3年內申請建照開工，未來快速發展可期。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提到，該區住宅用地附近推案價格新成屋每坪落於35~40萬元，對建商而言土地成本高，故投標意願不高，而產專區土地相對便宜，市場接受度較高，由於綁有開發時程，廠商以實際生產營運需求居多。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，近年政府想利用都市更新強化都市新陳代謝，但都更整合著實不易，因此素地標售仍深獲建商青睞，只要價格合理、區域有發展潛力，就能吸引建商進場。