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看懂都更權益系列報導之六（中央社記者黃麗芸、林孟汝台北30日電）都更熱方興未艾，讓不少老舊公寓屋主對房價高度期待、待價而沽，不過一坪換一坪真的划算嗎？有律師提醒，一樓店面地主簽約除按土地可建坪數分配外，若換分配到上面樓層要謹記加乘店效估價，免得吃虧無處申訴。

都更已經成為全民關注議題，經常協助處理都更案件的律師蔡志揚指出，政府並未制定都更的定型化契約範本，因此「分配」是都更合約最常見的爭議，也常有都更改建後，房子是變新了，但卻變小的疑惑。

房仲業者表示，以土地使用分區為住三、容積率225%、5樓的老公寓為例，拆除重建後的法定容積幾乎與現況容積相同，為了解決這樣的困境，「都市更新條例」提供獎勵容積，作為建商興建房子的營造成本，藉此讓住戶不用出一毛錢就有新房子可以住。

但是，多出來獎勵容積就變成建商的利潤，住戶分回全容積卻要扣掉興建大樓的公設，當然居住面積會變小，除非住戶自己出營造成本，把多出來的30%獎勵容積留給自己，才有可能把4、5樓公寓改建後的房子變大。

中華都市更新全國總會理事長吳錦宗建議，可建立容積獎勵回饋社會機制，讓都更利益受惠者不只是社區屋主及其周遭鄰近居民，而是涵蓋全民，除化解圖利疑慮，落實相對的居住安全外，也可強化政府依法執行公權力的正當性，才能讓目前牛步化的都更腳步加快。

都更估價影響權變 房價漲跌成變數

淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰表示，從開始整合到最後權利變換完成，整個流程平均長達7、8年，其間包括景氣的變動、房價、造價、估價等都是變動的，景氣很好時，實施者可以1坪換1坪甚或1.2坪的條件滿足都更戶，但如果景氣逆轉、房價下跌，實施者就可能因報酬減少變卦。因此，都更的整合過程中，房價漲跌無疑是最大的變數。

蔡志揚認為，建商為了提供整合誘因，提出的分配原則多半是「一坪換一坪」，但有時因屋主所在區位條件佳、位於商業區或是容積獎勵較預期多，部分案例在簽約後才發現可分配坪數較原先都更前合約商定的室內坪數多，這種爭議案例屢見不鮮。

以近來中山區都更案例來看，他說，依照原先建商都更簡報和容積獎勵申請進行比對，地主一坪土地可分回的新屋產權為3.4坪，但權變結果出來才發現容積獎勵增加近兩倍，都更建物規劃從15樓暴增到21樓，分配產權應為4.6坪，權變後的價值超過合約價多達新台幣上千萬元，但地主疏忽可建坪數約定，現在只能想方設法如何撤銷合約。

為了避免吃悶虧，蔡志揚建議:「地主（屋主）簽約應以合建比例分配比（土地開發可建坪數）來分，而非約定坪數。」

蔡志揚提到，若簽約時約定可建坪數，未來按照實際申請或核准坪數計算就可避免爭議。不過地主通常都希望簽約能有明確數字，建議可採取「註明保證最低分配坪數」；另外，若容積被砍，也應註明讓建商有退場機制。

此外，都更一樓店面效益也是常見爭議，蔡志揚說，南港某都更案更新後的一樓均作為公設之用，但原先一樓地主卻忽略店效問題，簽約僅按土地可建坪數分配到4樓樓層，而非乘以店效的一定倍數來估價分配，後來經權變估價才發現比合約分配更好，最後建商和地主協議另外採用差額找補方式和解。

蔡志揚指出，公設比問題也不容忽視，曾有建商約定未來主建物加附屬建物再減掉兩坪，即為地主的產權總坪數，事後卻發現都更設計圖的雨遮（附屬建物）被灌很多坪數，預售時的公設為29%，結果最後交屋公設卻被灌到34%，地主還要付一大筆找補款項。

「合建契約要約定公設比」，蔡志揚說，如此才能避免建商偷灌公設占地主便宜。

公辦都更配套 中繼宅化解問題多

雖然蔡志揚和台北市都更處科長江中信均認為，選擇權變案相較協議合建佳，具節稅功用且建議加列擇優條款，即便相對要多1至2年的審議時間處理，但有政府單位幫忙進行合約最低條件把關，「至少較令人安心且風險相對少」，讓不太會談判或不太懂合理分配者，可以安心簽約。

不過參與都更後，另一個馬上面臨的就是原本住戶要搬去哪暫住的問題？

台北市政府原本選定廢校的明倫國小、學生人數僅200人的忠義國小以及中興國小打造中繼住宅，以「先安置、後改建」的策略，協助社區居民在都更期間能順利找尋交通便利的中繼住宅，擁有生活便利性，並與原社會網絡保持連結，卻引發附近居民反彈，擔心複雜人口可能破壞居住品質，並間接影響房價。

其中，位於南機場社區的忠義國小已建校50年，現約200名學生就讀，從921地震後被列為危樓，北市府為安置南機場整宅公辦都更，將鄰近的忠義國小列為中繼住宅之用，不過當地居民認為影響學童受教權，抗議市府沒有溝通、「黑箱」作業，更讓南機場公辦都更因此「卡關」，北市府最後決定不廢校。

財團法人台北市都市更新推動中心資深規劃師劉鴻濃表示，南機場社區內弱勢族群多，現實條件都無法另覓住處，目前更都中心評估和崔媽媽基金會合作，盤整社區內、鄰近國宅的空屋「代管代租」給參與都更的住戶（地主），讓他們可以在改建期暫時棲身。

南機場都更案整宅共計2108戶，目前已整併為7個更新單元，劉鴻濃表示，其中的南機場三期、一期第一棟都更意願較高，預計明年中應該可以拿到75%至80%的都更同意門檻，最快後年動工，完成都更後，市府拿到的獎勵容積部分就可以再容納其他整宅改建的住戶，「中繼宅不會是問題」。

在地營運68年的台肥公司(股票代號：1722)新竹廠，經過都市計劃與市地重劃後，轉型成為科技商務園區，將有台肥在新竹商用不動產市場推出的第一件商辦案「TFC ONE」，眾所矚目，大樓位於公道五路，結合辦公室與商場複合式使用，並引進台灣第一家本土上櫃健身品牌-柏文健康事業公司(股票代號：8462)旗下「健身工廠」進駐設點。

▲台肥預計在公道五路打造新竹六本木，智慧綠能商辦大樓「TFC ONE」啟用，成為台肥廠區轉型科技園區的第一件開發案。（記者洪美秀攝）

今年8月「TFC ONE」大樓在新竹市長林志堅與台肥董事長康信鴻見證下正式啟用，獲得黃金級綠建築標章與銀級智慧建築標章認證，是參考日本東京六本木的「職住遊憩」概念打造，地下3層、地上14層建築，將引入逾2,000個工作人口，創造上億產值。擔任招商顧問的戴德梁行在正式啟用後一個月內引進健身工廠，近日在戴德梁行董事總經理顏炳立的見證下，由台肥董事長康信鴻與柏文董事長陳尚義完成簽約儀式。

在全民運動氣氛提升下，健身工廠積極投入全台拓點，柏文董事長暨健身工廠執行長陳尚義表示，這次與台肥合作主因，在於台肥本身形象良好，「TFC ONE」大樓外觀設計相當前衛，且看好公道五路商圈的未來潛力。戴德梁行表示，承租千坪的健身工廠，不僅將帶給大樓辦公人口更多生活機能，台肥與健身工廠的合作還能吸引更多科技廠商群聚，帶動整個商圈活絡。

天龍人的自私自利，在這幾年公共住宅的推行過程中，可說是一覽無遺，尤其是近來部分大直居民以自己有錢住得起好地段為由，強悍拒絕公宅的論調，更是助長貧富階級歧視的最壞示範。 



大直培英段公宅基地，位在明水公園北側，目前作停車場使用，按都發局規劃，未來可望興建棟地下1層、地上17層建物，該建築除設有198戶公宅外，還將兼具身障、長照、托育、社區保母等社會福利設施。 



雖然當中有許多設施對健全社區機能很有幫助，但周邊居民卻不買單，且以各種理由力阻公宅進駐。部分居民直言，住在哪裡是由口袋決定，沒理由讓公宅住戶空降優質地段；更有民眾表示，蓋公宅對在地人沒有好處，要蓋游泳池、健身房才對，除了一些光怪陸離的說詞外，影響交通、日照，也都是民眾反對的理由。 



住展房屋網企研室認為，區域一口氣多出100多戶公宅，對居住環境是必有所干擾，因此在地居民反對無可厚非，但重點是，反對的理由必需合理才行，否則單純為反對而反對，將難獲國人支持。 



當地居民所指的交通問題，老實說，走過北安路554巷的人都知道，在現在沒有公宅的情況下，那邊上、下班的交通就擠得水洩不通了，而這些車流主要來自內科、大直美麗華商圈，因此若要改善交通，應該是限縮商圈及科技園區的發展，而不是拒絕以在地生活、公共運輸導向為主的公宅，但卻不見居民提出這般主張。 



再來談日照，居民憂心17層樓的建物聳立，將使明水公園暗無天日，此話聽來似乎有道；但環顧明水公園四周，樓高超過10樓，會阻礙日照的建物比比皆是，而且很多還根本就是反對公宅民眾自己的家，所以在阻礙日照這件事情上，居民自身就已「居功厥偉」，根本不該一味將責任推給公宅；而且日照問題，可透過降低量體、壓縮戶數來改善，居民直接要求不能蓋，也未免太過分了點。 



至於在地人一直高呼當地欠缺游泳池，應蓋泳池造福鄉里與學童，不該蓋公宅，這理由就更荒謬了。雖說永安國小無設置泳池，但步行範圍十分鐘內、大直國小、北安國中均有游泳池，且都有對外開放時段，是否還要在家門口再蓋個游泳池，實有商榷空間。 



況且許多住戶表示公宅的托老、托育機構用不到，因為家裡都有自請外傭，故而反對蓋公宅，那就應該用同樣的標準來看泳池，畢竟當地社區有些自己就有泳池可用，又何必拿一塊精華土地蓋泳池呢？ 



至於居民的身價說，住展房屋網企研室更不能認同，因為若當初沒有政府將基隆河截彎取直搞重劃、投入大量公共資源蓋捷運、提供明星學區優良教育品質，現今大直的處境恐怕跟社子島不相上下，依舊是個水患頻仍、發展不興的河灘地，何來今日的豪宅遍布？ 



因此現今大直的身價，其實是由無數官民努力與公共資源挹注而來，並非單靠幾個有錢的住戶就能有今日價值。周邊一些自許身價不凡的有錢住戶，說白了就是坐享公共資源創造的果實。既然大直居民已從公共身上獲得那麼多，現在官方想在此蓋個公宅造福更多為台北打拼的民眾，居民完全沒有立場反對。

 

 

 

 

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】